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开餐饮店没有排烟道承租方能否解除合同?---商铺租赁中出租方和承租方应注意的法律问题
来源:清水县人民法院 作者:韩萍萍 发布时间:2018/11/15 14:46:07


基本案情:

2018-11-22,筹备开一家餐饮店的刘某某与陈某某签订《店铺门面租赁合同》,双方约定:租赁期限自2018-11-22起至2018-11-22止,租金11000元/年,租赁期间的水、电、暖气费均由刘某某负责交纳。后刘某某给付陈某某租赁费11000元,并向某物业管理有限公司交纳费用3724元。2018-11-22,刘某某开始对该铺面进行内部装修。2018-11-22,在装修过程中刘某某发现该铺面没有排烟道,并停止装修。刘某某与陈某某多次协商解决此事未果,遂诉至法院,请求依法支持刘某某的诉讼请求。

法院裁判:

一、解除刘某某与陈某某2018-11-22签订的《店铺门面租赁合同》;

二、陈某某于本判决生效之日起十日内一次性返还刘某某已交付的房屋租金8249元,刘某某于本判决生效之日起十日内拆除该铺面内全部装修材料并向陈某某交付该铺面;

三、陈某某于本判决生效之日起十日内协助刘某某到某物业管理有限公司退还装修押金3000元。

四、驳回刘某某的其他诉讼请求。

争议焦点:

一、刘某某要求解除合同是否有事实根据和法律依据。刘某某与陈某某于2018-11-22签订《店铺门面租赁合同》,后在装修过程中发现其将用于开餐馆的该铺面没有排烟道,而开餐馆必须要有排烟道,且该铺面的烟道问题也不能通过其他途径解决,导致刘某某签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,刘某某要求解除合同的诉讼请求符合法律规定,予以支持。

二、解除合同后双方的损失为哪些,该损失应由谁承担。本案中,刘某某已支付陈某某房屋租金11000元,且当庭自愿承担其占用该商铺的费用。该商铺年租金为11000元,即月租金为917元,刘某某与陈某某签订的合同自2018-11-22生效,刘某某应支付自2018-11-22起至2018-11-22止的三个月租金即为2751元。故双方合同解除后,扣除刘某某占用陈某某房屋三个月的租金2751元,陈某某应返还刘某某房屋租金8249元。刘某某向某物业管理有限公司交纳的该铺面装修押金3000元应予退还,且某物业管理有限公司同意退还,故对刘某某要求陈某某协助某物业管理有限公司退还装修押金3000元的诉讼请求应予支持。但刘某某向某物业管理有限公司交纳的物业费224元、装修垃圾清运费300元、水费100元、电费押金100元,是否已经支出?如已支出,支出多少?刘某某亦无证据支持,本院无法确定,故对刘某某的相应诉讼请求不予支持。

三、刘某某要求陈某某支付违约金3000元是否有事实根据和法律依据。因刘某某与陈某某均对合同的无法履行负有责任,双方均存在缔约过失,故此,刘某某与陈某某的损失应各自承担,刘某某要求支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据,不予支持。同时,为彻底解决纠纷,装修到该铺面的全部装修材料,应由刘某某负责全部拆除。

法官说法:

本案中,刘某某在实地察看该涉案商铺时,对商铺是否有排烟道未尽到合理的注意义务,陈某某亦对该商铺是否有排烟道问题不清楚,均将卫生间的排气通道误认为是可以作为餐饮服务的排烟道,在协商过程中双方均存在缔约过失,导致刘某某与陈某某签订的合同主要目的无法实现。现刘某某要求解除合同的诉讼请求,符合法律规定,应予支持。

一、出租方应当注意的问题:1.承租方的相关情况;2.承租方的租赁用途和目的;3.物业费、水电费等相关费用由谁承担;4.租赁期限不得超过20年;5.租赁押金、定金、租赁费用约定明确;6.违约责任如何承担。

二、承租方应当注意的问题:1.出租方的相关情况;2.租赁物是否有权利瑕疵,是否被抵押;3.订立书面的租赁合同;4.定金一般不超过合同标的的20%,5.实地察看租赁物是否能够实现合同目的;6.物业费、水电费等由谁承担;7.合同到期后装修到该铺面内部的材料如何处理;8.合同到期后租赁物交付的条件;9.违约责任如何承担。

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